您好,欢迎访问重庆捌拾壹物业管理有限公司!
全国服务热线:023-67199988
P
捌拾壹物业值得信懒
chongqin 81 Property
 
roperty
搜索查询
搜索查询
  • 业主家漏水责任归谁?
  • 交钥匙到底算不算交房?
  • 假冒业主 访客不愿登记怎么办?
  • 新公司无法接管 业委会被判赔偿
  • 物业服务管理必备的10种沟通技巧(附案例分析)
  • 住户被入室盗窃是物业否有责任
  • 小区车损哪些情况物业承担
  • 物业管理答客问汇总2
  • 物业管理答客问汇总1
  • 重庆市停车场管理办法
热门搜索:

NEWS INFORMATION

新闻资讯
物业管理答客问汇总2
来源: | 作者:cqbsycn | 发布时间: 322天前 | 103 次浏览 | 分享到:

三、工程类


77、物业工程部的工作是什么?

答:物业工程部的工作是对小区的公共区域进行小修;公共设施设备运行、维护、保养,保证小区水电气的正常供应;制订中修、大修计划;并向业主提供室内有偿维修服务。在二次装修期间进行装修管理服务,平时工程的维修报修工作等。


78、什么是住宅的共用部位、共用设施设备?

答:除业主自用部位以外的区域,如:住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备,小区道路、场地、绿化、路灯、健身场所等。


79、业主或物业管理公司能否擅自利用物业共用部位及共用设施设备?

答:业主不可以擅自利用。但是物业公司根据服务合同约定,从业主利益出发可以视情况利用。


80、小修、中修、大修都包括哪些内容?

答:1.  大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备,但不需要全部拆除的工程;

2.  中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备,但保证原房或设备的结构和规模的工程;

3.  小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中,其构部件小的损失,以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。


81、小修费和公共设施维修费的区别?

答:小修费用是公共区域的常规维修和业主单元内简单维修(材料需自备)。公共设施维修是指各类供、配电、给排水、燃气设备等的维修费用,用途是不同的。


82、户内结构是否可以改动?

答:户内隔离墙(12CM以下的)原则上在不影响房屋结构及左右邻居房屋质量的情况下可以拆改。


83、对讲机、配电箱、宽频、电话接口、电视插口?

: 不可私自移动,如需改动需到小区客户服务中心申请,由原安装单位进行改动,否则不再列入保修范围之内。煤气管道改动则需到煤气公司申请,批准后由煤气公司安排专人施工。


84、厨房的煤气管道是否可以更改,是否可以藏在橱柜里面?

答:煤气管道原则上不可以更改,如需更改,先要报煤气公司审批并由煤气公司施工。倘若煤气公司确定满足通风的情况下,可以将管道藏在橱柜内。


85、房屋发现裂缝、漏水等问题是否保修?保修期限是多久?

答:根据《建设工程质量管理办法》等相关规定,房屋主体和相关部位及配套设施都有保修,只是保修的期限不同,具体见收楼时开发商提供的《住宅质量保证书》。

电梯多长时间检修一次?检修需要多长时间?是否会影响住户?

答:电梯每月检修。检修时间由电梯运行状况与养护情况综合决定。检修时间将避开人流高峰期(一般是在夜晚),不会影响住户使用电梯。


86、物业管理公司是否替业主验过房?

答:物业管理公司已对各房屋进行了分阶段检查,并向开发商提出整改意见,由开发商安排施工单位进行整改。另外物业管理公司积极配合施工单位进行成品保护。这些工作是为帮您把好最后一道关。由于多工种交叉施工及小区的竣工进度安排,户内可能存在个别问题,请您在收房时认真仔细检查,我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。


87、房屋隔音效果如何,会不会受到噪音的影响?

答:小区房屋是按照国家的有关规范设计的,楼板和墙壁厚度可以保证的隔音效果,保证入住业主的正常生活。


厨房处是否做防水?

答:厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水,没有地漏的厨房,未做防水。如业主认为该处须加防水处理,我们建议业主在装修过程中,由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工,但产生的费用必须由您来支付。


业主要求提供房间布线图纸?

答:可以找物业服务中心。


可否安装太阳能热水器?

答:由于物业原有设计不包括业户安装太阳能热水器之需求,业户不可以占用公共区域安装太阳能热水器。


哪些公共面积可分摊?

答:公共面积分摊多少,是购房人普遍关心的一个问题。目前调整这方面法律关系的主要法规就是1995121日开始施行的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)》。根据法规内容,我们整理出一些常见的分摊面积以供用户参考。公用建筑面积分摊的原则为: 1.商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位。每套商品房应分摊的公用建筑面积按其套内建筑面积占该幢楼各套套内建筑面积之和比例确定。 2.为整幢商品房服务的公用建筑面积,由该幢楼各套商品房分摊;为局部范围服务的公用建筑面积,由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的,分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积,为各次分摊的公用建筑面积之和 3.公用建筑面积分摊后,不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位,任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。可分摊的公用建筑面积: 1.大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房; 2.套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。不应计入的公用建筑空间


1.作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房,单独具备使用功能的独立使用空间; 2.售房单位自营、自用的房屋。其他购房人受益的非经营性用房,需要进行分摊的,应在销(预)售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。售房单位在销(预)售商品房时,在销(预)合同(含补充协议)中应明确商品房销售面积、分摊的公用建筑面积及公用建筑部位。建筑小区部分竣工,售房单位申请对已竣工商品房销售面积进行计算,因分摊的部分公用建筑或参加分摊的其他商品房尚未竣工,需要以规划批准的建筑面积为依据的,要经房屋土地管理部门同意,并需书面承诺:对于先行计算的商品房销售面积,在建设小区全部竣工后,与房屋土地管理部门最终实测的结果相比,面积增加的,应维持已结算的房价不变;面积减少的,售房单位应按实际售价退款。商品房如整层或整楼门销售,其销售面积包括本层或本楼门公用建筑面积的,不参加其他楼层(楼门)相同公用建筑面积的分摊,其公用建筑面积亦不被其他楼层或楼门分摊。


谁是解决住宅质量问题的责任单位?

答:本市住宅质量整治的基本原则是:谁开发、谁负责;市、区共同配合,以区为主的具体解决属地化原则。重点解决影响住宅结构安全和严重影响使用功能的问题。这就明确规定,承担住宅开发建设的房地产开发企业,是解决住宅质量问题的第一责任人,一旦发生住宅质量问题,房地产开发企业不可推卸,应积极、主动地设法解决住宅的质量问题。


新建住宅交付使用必须达到的要求

答: 1) 住宅生活用水纳入城乡自来水管网;使用地下水的,须经过市公用事业管理部门审核批准。

2) 住宅用电根据电力部门的供电方案,纳入城市供电网络,不使用临时施工用电和其他不符合要求的用电。

3) 住宅的雨、污水排放纳入永久性城乡雨、污水排放系统。确因客观条件限制,一时无法纳入的,要具有市主管部门审批同意的实施计划,并经环保、水力部门同意后,可以在规定的期限内,采取临时性排放措施。

4) 住宅与外界交通干道之间有直达的道路相联。

76) 住宅周边做到场地清洁,道路平整,与施工工地有明显有有效的隔离设施。


经审核合格的新建住宅,由审核机关按幢颁发《住宅交付使用许可证》

公共部位可以随意占用吗?

答:根据建设部1994年第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定,产权人和使用人不得擅自占用公共场地和设施,不得在共用部位乱堆乱放。如有违反,物业管理部门有权劝阻、制止并向有关行政管理机关报告,同时有权要求恢复原状、赔偿损失。因此发现有人占用公共区域时,物业公司会及时劝阻,避免影响您的正常使用。


四、装修类


装修时需要办理哪些手续?

答:大致流程为:到服务中心领取装修申请表填写,然后提供装修公司营业执照、资质证书的复印件、房屋装修设计图、装修方案等资料给物管,由物管工程部进行技术会审,经批准后方可入场进行装修。

提出申请提交施工图纸及方案物业审批(3个工作日)交装修押金办理装修许可证办理施工人员出入证完工报验退装修施工证及证件押金。


装修房屋为什么要向物业公司申请?为什么要收装修保证金?

: 《物业管理条例》第53条规定业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。国家有关法规规定,建筑物包括共有部位和自用部位两个方面。对于共有部位,单个业主没有权力去改变。装修涉及到建筑物安全使用的问题。物业公司必须从装修开始时就进行管理,否则等装修完后,装修带来的损害已经形成,不但难以改正,也给业主安全带来威胁。实际生活中,有不少装修工人野蛮施工,破坏房屋主体结构,不考虑他人生活的方便、安全,不顾及对建筑物,设施设备的保护,不顾及对环境卫生的爱护,造成他人生命、健康、财产的损失,破坏公共设施设备。对于装修中的这些违规行为,用装修保证金来制约。


装修时,业主能否擅自更改房屋结构?物业管理公司是否有权对外观部分(阳台、窗户等)进行统一规划?

答:根据《住宅室内装饰装修管理办法》相关规定,严禁擅自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要,物管有权对外观部分进行统一规划。


收楼后是否统一时间准许业主装修?

答:统一安排装修,原则上的安排为:白天800—1800,晚上和节假日不允许噪音施工,具体在《装修手册》里会有详细的说明。


住户进行室内装修有哪些注意事项?

答:业主装修时需要交纳二次装修保证金、装修管理费和装修垃圾清运费用,装修工人办理出入证之办证押金及工本费,相关的费用可由装修公司代交。业主进行二次装修时需要提出装修申请、签署相关协议文本、交纳相关费用和得到管理处审批许可后方可按审批要求进行装修,完工后向管理处提出验收申请。具体的办理流程请留意管理处之公告。


装修时不是承重墙可以敲掉吗?框架结构内的墙可以拆吗?

答:根据国家2002年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》第三章之相关规定,装修内容须经管理处根据具体情况审批确定,未经审批不可私自违规施工。


业主询问关于装修的问题

答:《装修手册》里有办理装修程序的详细介绍,您可以查阅一下,如果还有不清楚的地方,可以打管理处电话咨询。


卫生间是否要做防水闭水?

答:业主装修时一定要装修公司做防水、闭水试验,闭水试验的时间为48小时。以免业主入住使用后卫生间渗漏,造成楼下业主投诉,给自己房屋装修带来维修损失,同时根据《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权第七十一条规定业主对专有部份的使用不得损害其他业主的合法权益。


如果业主装修时铺设木地板,是否会影响屋门的开关?

答:木地板的高度一般为4公分,但实际装修中可降为23公分。这样将不会影响到屋门的开关。


我想把室内的对讲(暖气、电话接口、燃气报警器、紧急求助报警器)移一移,可不可以?

答:建议业主不要改动。另外,由于这项改动设计到小区的整体系统,需要由物业协调原施工单位。(暖气和燃气系统按国家有关规定不允许改动,可视对讲等智能系统应提醒住户改动后有可能影响使用效果)


我是否可以对所属单元内进行拆改?

答:根据建设部110号文件,我们已在《装修管理手册》中详列了一些关于拆改的规定,主要是居室内承重结构、采暖系统、智能化安防系统不能改动,非承重结构可酌情进行改动。物业工程部备有各种户型的图纸,可供您查阅确认室内承重及非承重结构墙,具体方案请您需报装修部审批。


我的装修垃圾如何清运?

答:物业负责将装修垃圾委托专业单位从小区内清走,但您需要每天在集中装修期规定的时间内将装修垃圾袋封口后,堆放在我们指定的装修垃圾场地点,不得占用公共区域;关于集中和非集中装修期垃圾清运时间参照《装修手册》规定的时间。


我可以拆改供暖、煤气么?当施工的人员将装修垃圾扔进下水道造成堵塞,我该负责吗?

答:根据中华人民共和国建设部第110号令《住宅室内装饰装修管理办法》中明确规定:装修人擅自拆改供暖、煤气管道和设施造成损失的,由装修人负责赔偿。另,因家居装修造成相邻房屋及公用部位管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏以及其他损失,应由装修人负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的,装修人可以向装饰装修企业追偿。


装修都需要什么图?

答:需要装修商提供施工原平面图、立面图、照明配电系统图、平面图,若上下水改动,还需要给水系统平面图。


我想把室外部分设施拆了,行不行(涉及外立面拆改的)?

答:200351日,建设部颁发的110号文中规定,房屋外立面一律不得拆改。


业主聘请的装修公司不具备资质可否办理装修手续?(包括自装)

答:装修商必须具备建筑企业资质装饰等级证明,这也在一定程序保证业主的利益,为装修后业主入住生活把好第一道关,如业主执意要聘请该装修商,考虑可以找具备资质的装修公司挂靠,这样对于业主、装修商、物业都是最理想的结果。(最低限度要求业主写承诺书)


业主铺地板、瓷砖可以不办理手续直接进场吗?

答:不可以。因上述事项均在是装修范畴之内,故上述事项均须先报方案,工程部审批后,到安保部办理进场施工人员证件后,方可开始进行。工程完成后,应将所产生的垃圾及时清离小区。(涉及消防安全问题要配备灭火器)特别提醒:装修地板、铺地砖时可能因您的不注意,而对管道施工破坏造成跑水,浸水事故。


装修人员可以在我家住吗?

答:为了业主和小区的安全装修人员不可以留宿在现场。


卫生间为什么在装修后还要做防水?

答:首先,承建商在交房前已经做过防水,且经过闭水试验,防水效果良好。但在装修期间,卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖,会剔凿地面,影响防水层,故建议业主在装修后要求装修商重做防水。


阳台、窗户是否可以安装防盗网?

答:不可以。根据国家2002年实行的《住宅室内装饰装修管理办法》第二章第六条第二款之相关规定,改变住宅外立面之装修行为须经过城市规划行政主管部门批准,因此,阳台、窗户等安装防盗网需要经过城市规划行政主管部门批准,


业主可以对排烟道进行改造处理吗?

答:不可以改造。


五、安全保卫类


业户家中被窃或在社区内受到歹徒侵犯,物业公司已收取保安费,物业公司要如何处理?

答:物业公司物业费包含了保安费,就会严格遵照文件对服务内容和服务标准的要求进行工作。当发生案件时业户应保护案发现场并尽快通知物业公司,物业将会协助保护现场及配合公安机关调查取证。物业公司有相应的工作制度,如果保安人员没有按要求进行巡视及盘查工作,物业公司将会承担相应的责任。如各项记录及监控显示保安工作按要求进行了,物业公司就已尽到了责任。出于对业主安全负责,尽可能提高保卫服务工作标准的考虑,欢迎业户来人、来电或来函与我们共同讨论保卫工作方案,以便最大限度的发挥现有资源的能量,提供优质的保卫服务。建议业户仍要正常买保险,以便发生问题时尽可能减少损失。


装修期间如何控制人员出入?

答:装修工人凭证件出入,装修工人和装修车辆从专门通道出入。


小区有何措施保护住户安全?

答:首先,在硬件方面设立防范措施,包括围墙设红外线防越系统,小区楼层门安装门禁及对讲系统;小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均安装闭路电视监控系统连接物业保安监控中心,其次,在非技术防范层面,设专职保安人员24小时值班、巡逻,在重点部位重点监控;物业公司会有完善的应急措施,并有针对性地采取安全防范措施,人防、技术防范有效结合。


阳台如何防盗?业主是否可以自行安装防护栏?

答:不可。小区内禁止安装防盗网,第一影响房屋外观、第二封闭消防通道。按《物业管理条例》和《消防法》均不允许。而我们小区安全防范措施是非常完善的:

1)对讲系统:小区大门,各单元门及住户门设置(户内)访客对讲机,确保安全私密的居住品质。

2)监控系统:小区大门,各单元门,各电梯轿箱,各地下车库及主要道路上设置摄像机全天候值勤监控,为业主生活筑起严密的安全防线。

除以上安防系统外,我小区安管员24小时巡逻执勤,以确保安全无事故发生。


怎样防止小商小贩进入?

答:大门门岗保安会对进入小区的所有非业主进行询问。通过后方可进入小区。


出现紧急情况,物业可以破门而入吗?

答:出现紧急情况,必须采取紧急避险措施时,紧急避险行为由于其保护的利益大于其造成的伤害,具有正义合理性。因此我国《民法通则》对此行为予以认可。《中华人民共和国民法通则》第129条规定:因紧急避险造成他人损失的,如果险情是因自然原因引起,行为人采取的措施又无不当,则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的,可以责令受益人适当补偿。物业管理者在进行如下物业管理活动时,对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任:1、为救助人命造成的必要财产损失;2、为避免业主财产受损或可能受损的必要财产损失;3、为抓捕违法犯罪分子,制止不法侵害行为而造成的必要财产损失。


门禁系统的安全性能如何?

答:已安装的门禁系统是成熟产品,有着很好产品质量和安全性,当您遇到门禁系统发生故障时可联系物业客服部解决。(详见住宅使用说明书及产品合格证);


怎样保证住户的安全?有什么安防设施?物业提供怎样的安防服务标准?

答:每个住户单元的防盗、防灾报警装置通过网络系统与管理中心的监控计算机连接起来,实现不问断监控。一般来说,安防报警包括:门禁系统、火灾报警、煤气泄漏报警、紧急求助、闭路电视监控、对讲防盗门系统等。物业提供24小时巡查,人防与技防相结合。正常情况下,如接到紧急求助,保安人员会在5分钟内电话或通过可视对讲机和业户确认,15分钟内赶到现场,时间可能会尽量提前。


六、针对特殊条款的问题解答


业主若不签《临时管理规约》承诺书将如何处理?

答:应耐心向业主解释,本公约明确了业主、发展商、物业公司在三方权利与义务,具有法律效力。是业主在办理入伙手续中必须签定的,这也是政府有关部门规定的。


七、入伙


收楼时业主需要带的证件以及费用?

答:收楼时业主需要带的证件:居民身份证、户口本、如是委托他人需要委托书、照片,及交费发票。

费用:预交一年物业管理服务费、水电周转金、有线、网络、燃气等的初装或开通费等。具体情况会在开发商寄出的《收楼通知书》里详细说明。


业主未带身份证原件

答:1、询问其是否携带其它证件,护照、回乡证、驾驶执照、暂住证均可作为有效身份证件。

2、如均未带应向其解释无法办理入伙手续,指引其向收楼现场咨询人员咨询。


入伙业主未带《入伙通知书》(或称未收到《入伙通知书》)

答:请业主出示《房地产买卖合同(预售)》的原件(按揭贷款的应核对《个人住房担保〈抵押、保证〉借款合同》原件),并核对入伙业主名单。名单上有房号,但未带合同原件的,请业主出具身份证明确认无误的可继续办理手续。

3)具备入伙资格业主的但名单上没有的,向业主简要说明,并通知现场协调人员陪同业主到销售部查询。销售确认的应现场开具《入伙通知书》,可继续办理入伙手续。


业主委托他人代办入伙手续

答:应出具:业主授权委托书(须公证)、业主身份证件及代办人身份证件原件(种类同1),同时核对授权委托书与合同原件上的签名。


业主委托他人代办入伙手续,而无授权委托书

答:无业主授权委托书,不能代办入伙手续,向代办人委婉解释说明。


授权委托书未进行公证

答:向代办人声明应进行公证,核对授权委托书与合同原件上的签名笔迹无误后可继续办理。


业主为未成年人的

答:应由其法定监护人代为办理,并需要出具《户口簿》证明其法定监护人关系,及代办人身份证件原件(身份证件种类同3)。


如业主询问为什么要签订《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》?

答:根据国务院《物业管理条例》的规定为维护全体业主的共同利益,避免个别业主的行为侵害其他业主的合法利益,同时明确物业管理服务内容和标准。


如业主询问《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》有何区别?

答:《临时管理规约》规范全体业主公共行为,《前期物业管理服务协议》明确物业服务内容和服务标准。


如业主询问《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》以何为依据?有效期到什么时候?

答:《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》都是依照国家建设部示范文本制定的。

临时管理规约有效期:15%以上的业主签字生效,至业主大会成立后修订新的临时管理规约。

《前期物业管理服务协议》有效期:自房屋出售之日起至成立业主委员会与物业管理公司签定新的《物业管理合同》生效时止。


如业主提出是否可不签《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》?

答:要求业主签订,并根据第1项说明作用及对业主有益之处。说明物业管理条例及销售合同有约定,并声明公约和协议生效的条件。


如业主提出是否可先验房再签约?

答:为了提高入伙效率,把签约手续放在验楼手续之前

签约之后验楼发现问题,我们会记录并及时进行整改直至符合交房标准,而不会因为业主已经签约就不去整改

如业主仍坚持,可请现场咨询人员处理。


如业主提出是否可先验房再交费?

答:为了提高入伙效率,把收费手续放在验楼手续之前

交费之后验楼发现问题,我们会及时进行整改直至符合交房标准,而不会因为业主已经交费就不去整改

如业主仍坚持,可请现场咨询人员处理。


业主办理收楼手续时未带现金

答:由于我们现场办理收楼无法办理银联刷卡,所以只能缴现金,请您谅解。

您可以先到附近银行取款,回来后直接到我这里办理交费手续。

将该业主的《入伙工作》单独存放在一边,并告知接待人员处理。

主坚持,可请现场咨询人员处理。


如业主询问是否可不办理银行托收管理费手续?”

答:如果考虑您今后交费的便利性,建议最好办理银行托收。业主坚持不办理的,可以同意不办理。


如业主询问收取的管理费标准是否已办理物价局备案报批手续?

答:我们已根据相关规定实施相关报备手续。


业主询问整改问题何时可以完成?

答:为最快完成整改,我们专人跟进整改问题,最迟在第二天上午把问题交到施工单位,施工单位根据收楼先后顺序进行整改。但集中入伙期内可能会在同一时间汇集较多问题,所以整改需要一定的时间,我们将一个星期内答复。


业主询问业主资料如何管理,是否会泄露?”

答:物业公司已制定严格的制度和工作纪律,业主资料由专人保管,如查明是物管人员泄露业主资料,将进行处罚甚至予以辞退。