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中国物业服务价格指数研究报告2017
来源: | 作者:cqbsycn | 发布时间: 294天前 | 728 次浏览 | 分享到:
 随着互联网技术和资本市场的发展,物业服务企业借助新理念和新思维,加快转型升级,加大在移动互联、人工智能、大数据、云计算等新科技方面的投入,深化智慧平台建设。但在进行专业化、标准化和精细化的服务创新的过程中,物业服务企业仍面临着技术革新、管理模式转变等一系列挑战。
 
  在此背景下,中国指数研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念,在分析总结历年研究经验及物业服务行业发展现状的基础上,开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究。
 
  一、主要研究成果
 
  1、指数:综合指数同比上涨0.87%,环比上涨0.29%,各星级指数同比均上涨
图:2017年12月二十大城市物业服务价格指数
 
  数据来源:CREIS中指数据,fdc.fang.com(下同)
 
  2017年12月,二十大城市物业服务价格综合指数为1036.46,较去年同期上涨0.87%,较2017年6月上涨0.29%。与去年同期相比,二十大城市中,重庆、无锡、苏州等14个城市的物业服务价格指数上涨,上涨城市数量较去年同期增加1个,深圳、杭州、宁波等6个城市持平,无一下跌。二十大城市中重庆涨幅最大,为3.04%;无锡和苏州涨幅在2.0%-2.5%之间;昆明和成都涨幅在1.0%-2.0%之间;天津、上海等9个城市涨幅在1.0%以内,其中长沙涨幅最小,为0.14%。
图:2017年12月不同星级物业服务价格指数
 
  从不同星级物业服务价格指数来看,各星级物业服务价格指数同比均上涨,五星级上涨幅度较大。2017年12月二十大城市三星级物业服务价格综合指数为1003.18,较去年同期上涨0.92%;四星级物业服务价格综合指数为1002.98,较去年同期上涨0.69%;五星级物业服务价格综合指数为1002.69,较去年同期上涨1.35%。
 
  2、价格:二十城均价为2.13元/平方米/月,五星级物业服务均价同比涨幅最高

图:2017年12月二十大城市物业服务均价
 
  2017年12月,二十大城市物业服务均价为2.13元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列,全国房价较高的深圳,其物业服务均价明显高于其他城市,为3.15元/平方米/月;北京次之,为2.84元/平方米/月;广州和上海分别为2.44元/平方米/月和2.43元/平方米/月。杭州、天津、宁波、青岛、苏州、武汉的均价也在2.0(含)元/平方米/月以上,其中杭州因物业服务均价上涨较多,与一线城市上海、广州差距进一步缩小;无锡、成都等9个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间;常州物业服务均价水平仍相对较低,不到1.0元/平方米/月,三线城市居民收入水平不高,物价较低,物业费水平较低。
图:2017年12月不同星级物业服务均价
 
  从不同星级物业服务均价来看,各星级物业服务均价同比均上涨,五星级同比涨幅最高。2017年12月,二十大城市整体三星级物业服务均价为1.81元/平方米/月,同比上涨0.62%,其中4个一线城市及天津均价较高,均在2.0元/平方米/月以上;杭州、长沙等13个城市在1.0-2.0元/平方米/月之间;昆明和常州均价低于1元/平方米/月。四星级物业服务均价为2.56元/平方米/月,同比上涨0.73%,其中深圳、青岛、北京、上海均价较高,均在3.0元/平方米/月以上;宁波、无锡等13个城市介于2.0-3.0元/平方米/月之间;合肥、昆明和南昌3个城市在2.0元/平方米/月以下。五星级物业服务均价为2.63元/平方米/月,同比上涨1.35%,其中北京均价最高,为4.50元/平方米/月;上海、杭州、深圳紧随其后,均价在4.0-4.5元/平方米/月之间;其他城市均价在4.0元/平方米/月以下。
 
  3、样本:一线城市四、五星级占比超42%,物业服务软硬件均衡发展
 
  整体以三星级服务为主,珠三角、西南和环渤海区域物业服务水平保持领先
 
图:二十个城市物业服务星级评价情况
 
  整体来看,二十个城市物业服务水平以三星为主,三星级物业服务项目占比61.27%,一线城市四、五星级占比42.53%。从调研结果来看,二十个城市合格样本中获得三星级的物业服务项目占比61.27%,四星级和五星级占比分别为34.12%、4.61%,物业服务水平仍以三星级中档服务为主,提供高端物业服务的项目占比偏少,整体来看物业管理行业四、五星级服务项目比例仍有提升空间。此外,北京、上海、广州和深圳四个一线城市的物业服务项目四、五星级占比为42.53%,高于二十个城市38.73%的对应水平。
 
图:二十个城市综合物业星级评价
 
  昆明、重庆、南京、成都四个城市的四、五星级样本占比较高,领先于其他城市。在二十个调研城市中,四、五星级样本占比昆明为57.14%,重庆为53.33%,南京为50.58%,成都为50.31%,是所有城市中四、五星级样本占比超过50%的城市。北京、广州、深圳、武汉和宁波四星级以上项目占比均超过40%。另外,杭州的五星级项目占比为10%,是唯一一个五星级项目占比达到10%城市。2017年杭州和深圳两个城市的物业服务满意度得分均超过80分,分别为83.29分、80.61分,高于其他城市得分,物业服务水平获得更高认可。
 
  物业服务软硬件整体发展较为均衡,五星级项目软硬件得分差距最小
 
图:二十个城市软硬件得分情况
 
  物业服务软硬件均衡发展,软件服务整体存在优化空间。根据调研结果来看,二十个城市的软件和硬件平均得分为79.54分和79.92分,软件、硬件得分差距较小,主要由于近年来物业管理行业快速发展、市场竞争加强,物业服务企业在保障如保洁、绿化、安保和维修等基础性服务的同时,不断挖掘和满足业主个性化、多元化需求,并通过大数据、人工智能等新技术提高服务效率、优化服务品质,全面提高项目软硬件服务水平。值得注意的是,2014年以来物业服务软件得分一直稍低于物业服务硬件得分,软件服务仍存在提升空间。
 
 
  2017年物业服务星级评价结果表明,二十大城市物业服务业整体仍保持平稳增长态势,物业服务企业通过优化服务项目、提高服务品质和加大物业服务投入等途径在物业服务的软、硬件方面均有提高,与此同时物业服务价格亦有所上涨,但增速仍处低位。从各城市价格表现来看,经济发达、房地产市场较活跃城市,物业服务均价较高;反之,发展相对不发达城市,居民收入水平不高,消费观念也有不同,服务价格提升仍较为困难。这就需要物业服务企业随着互联网技术和资本市场的发展,不断顺应新形势,借助新理念和新思维,加快转型升级,逐渐由传统物业服务的提供者转变为现代服务的集成供应商,这也对物业服务提出了更高的要求。